江门市区楼市板块巡礼系列报道首期推出《滨江板块目前整体入住率不高，但未来发展前景十分看好“翩翩少年”距离成熟或需5年》（2018年4月12日A08）,引发了广大读者对滨江板块的关
江门市区楼市板块巡礼系列报道首期推出《滨江板块目前整体入住率不高，但未来发展前景十分看好“翩翩少年”距离成熟或需5年》（2018年4月12日A08）,引发了广大读者对滨江板块的关注，本周我们继续推出江门市区楼市板块巡礼系列报道第二期，本期聚焦的是杜阮板块，作为中心城区外拓的重点区域，受益于交通优势的凸显，前有两幅地块高价拍出，后有两大品牌项目已经或准备入市，杜阮板块已由沉寂转为热闹，性价比高，发展后劲充足。区位路网不断完善进入中心城区速度加快“我之前接待了一个客户，住在育德，让她来杜阮看碧桂园瓏悦府的样板房，结果她跑到了滨江新区的滨江壹号，后来她解释说，虽然自己是江门人，但也很少去杜阮，不知道怎么走。”瓏悦府一不愿透露姓名的置业顾问同时讲到，“我住在北郊，以前朋友叫我去杜阮吃夜宵，我不想去，实际上，去杜阮和我去汇悦城的距离差不多。”他由此观察到一个现状：部分城区街坊较少去杜阮，存在固有认知，觉得杜阮相对偏远，在那里置业，是买去“乡下”了。这一现象是否普遍？在瓏悦府，记者随机采访了6名看房者，其中有4人表示，自己首要是看产品的品质，而另外2人则表示，自己比较介意杜阮的区位。此外，还有一对恋人的情况比较典型——男的是杜阮人，觉得自己在杜阮买房没所谓，而女方是老城区的，则比较在意，“如果跟他在杜阮买房，感觉回到了‘乡下’，心理上过不了这一关。”美智地产总经理汤建军等多位业内人士表示，部分街坊对杜阮板块的“心距离”确实存在，但同时也应看到“新距离”——近年来，随着城市路网升级改造，杜阮的大交通格局初现端倪，江门大道、杜阮北一路、篁庄大道西延线、迎宾西路一期等道路已逐步建成，使得杜阮融入市区、到达三区的速度越来越快。为一探究竟，5月18日上午约10点，记者驱车从江门市政府出发，经胜利路、迎宾大道，来到位于杜阮芝山大道的美的公园天璟大约需要12分钟；从瓏悦府出发，经杜阮北一路、双龙大道、白石大道到汇悦城只需五六分钟。值得一提的是，目前路网还在不断完善。杜阮镇相关负责人在接受记者采访时表示，今年将启动杜阮北路和杜阮西路（江肇高速江门北出口至骑龙山工业区段）、新良大道建设工作，升级改造江杜公路、松园大道，构建内联外拓重大交通格局。美智地产总经理汤建军认为，中心城区扩容是江门发展成为大都市的趋势，而杜阮作为城区以西的首要区位，未来或将纳入中心城区的范围；另外江门大道的开通，提升了杜阮的交通要塞地位，从而使杜阮成为真正的三区交汇核心。教育未来配备优质资源满足市民需求张女士是灏景园的业主，了解到一路之隔的瓏悦府开放了样板房，便去凑热闹，之后有些犹豫，“房子是不错，但学位不太明朗。”事实上，目前，杜阮板块项目的学位并不占优，不过，今年年初，本报报道称，在杜阮北路及群华路、篁庄大道、江门大道中合成的范围内，灏景园周边，将提供两块相邻的教育用地，其中一块约30亩，建设一所公办小学；另一块约200亩，建设一所优质民办中学，有消息指可能引进名牌大学附属中学，让不少街坊看到了曙光。业内人士指出，无论是为了缓解市民对优质学位的需求，还是配合、带动区域发展，布局优质学校都在情理之中，需静待花开。“不知道规划什么时候落地，所以还是等等再说。”黄女士的小孩即将上小学，有些焦急。与之相反，购买了瓏悦府的李女士比较“淡定”，“我的小孩才上幼儿园，过几年，学位应该用得上。”环境江门“后花园”，山水风景吸引人提及杜阮，不得不提难以复制的生态环境，它靠近圭峰山、叱石山主脉，另有凤飞云风景区、兰石公园等丰富旅游资源，被称作江门的“后花园”，记者行走其间，常见青山绿水，事实上，亲山、乐水本是人的天性，正因如此，杜阮曾一度成为别墅产品、休闲度假型房地产的重镇，云集了灏景园、凤飞云度假村等众多大型项目。记者查阅报道获悉，杜阮今年计划以市花三角梅（簕杜鹃）为主题，打造特色花卉产业，进而计划将杜阮打造成绿色健康发展生态区，而2018年蓬江区人民政府工作报告写到，大力推动杜阮生态健康基地整体连片开发，并在全市率先完成杜阮河黑臭水体整治“初见成效”阶段工作任务。就像硬币的两面，一面是“城市生态客厅”，另一面却是，杜阮存在较多的厂房、民居，在本报微信公众号所作的问卷调查中，大约一半受访者认为这一方面是杜阮板块最大的劣势，也是部分置业者觉得杜阮是“乡下”的重要原因。业内人士刘先生指出，由于杜阮拥有质、量皆有的山水资源，未来有望打造多个公园，同时，“三旧”改造或会使部分企业搬迁，但民居问题一时难以解决，不过总体而言，杜阮环境会有较大改观。配套邻近北新区商圈，购物比较便利杜阮充分展现生态、山水优势，造就了第一代别墅群，但前几年发展有些沉寂，仅有金域华府、荣泰御府等个别项目入市，重要的原因之一是，大型商业配套有限。事实如此，北新区拥有万达、汇悦城、奥园广场等大型综合体；滨江新区则像一张白纸，容易绘就更为壮阔的商业蓝图；而杜阮镇内仅有湘台广场、杜阮中心市场等商业配套，相对逊色不少。不过，驱车通过迎宾大道、江门大道，到北新区的万达、汇悦城购物都比较便利。“从区域来说，江门大道已经开通，北新区延伸到杜阮片区是未来的趋势，配套将会更加成熟。从珠西智谷的规划来看，灏景园到大西坑都将有不同程度开发，通过规划预期，区域板块将带热杜阮板块。”美智地产总经理汤建军认为。房价价格相对较低性价比高“您觉得杜阮板块的主要优势是什么？”在这项问卷调查中，近半数受访者选择了“价格相对较低”。由于杜阮在售的新房较少，主要集中于二手房，记者采访了东鹏地产门店经理赵冰红、乐有家置业顾问梁启杰、家家乐地产置业顾问陈婷等，他们大多表示，2016年底，杜阮的房价集中在“5字头”，部分靓房源已过6000元/平方米，与一路之隔的双龙片区存在2000元/平方米左右的价差，因此还吸引了一些双龙片区的居民前去置业；2017年上半年，“凉瓜地”拍出后，杜阮的二手房价便随之上涨了1000多元/平方米左右；目前，由于瓏悦府入市，带动片区二手房房价稳步上涨，金碧涛居等步梯楼的均价大约是每平方米七八千元，金域华府、荣泰御府等电梯房的毛坯均价为9500元/平方米左右，而在一路之隔的双龙板块，电梯房毛坯均价为10500元/平方米左右。放眼未来，杜阮板块的“竞争对手”应为滨江新区，两者可能依然存在着一定价差，这可以通过建房最大的土地成本上窥见一斑——去年至今，杜阮板块所拍地块的楼面价为6500元/平方米左右，而滨江新区所拍地块楼面地价为8500元/平方米左右。“我们在滨江新区和杜阮都拍了地，价格差不多，但杜阮项目的售价应该比滨江新区低出不少，主要是区位决定的。”美的公园天璟销售顾问李先生表示。美智地产总经理汤建军则指出，受益城区购房需求外溢和本身供应量比较有限，杜阮板块将以较高性价比吸引市民关注。另有业内人士指出，在江门实施“限签令”背景下，如果杜阮的项目定价低于“限签线”或有助于去化。观点后劲较足，城市发展值得期待“只要是板块内拍出多幅优质地块，建起更多品牌项目，整个片区的价值或有望得到质的提升，街坊们的认知也会逐渐被打破。”碧桂园瓏悦府销售顾问刘先生举例说，多年前，滨江新区的项目被街坊“瞧不上”，现在却是“抢不着”。记者留意到，根据相关建设规划和供地计划，杜阮或成为继滨江新区后，蓬江区供地的第二战场，除去已经拍出的6幅地块，接下来仍有多幅地块待拍。这不难理解，在城市扩容的背景下，杜阮位于蓬江、江海、新会三区交汇之处，且是城区西翼的首要区位，土地连片。“目前来看，杜阮城市配套欠缺，居住氛围不足是事实，但用发展的眼光看，江门大道开通后，杜阮交通日趋便利，随着未来优质学校的兴建和政府多项重大规划的落实，杜阮定位为宜业、宜商、宜农、宜居的城市次中心，城市发展值得期待。”江门地产智库、楼市分析师冯景全认为。业内人士梁先生指出，在粤港澳大湾区背景下，“城市化”发展已经在向“城际化”发展转变，而杜阮作为“城际化”桥头堡的地位进一步提升。文/图江门日报记者周春锋
